เอาละครับ ในที่สุด เมื่อวันที่ 6 กันยายน 2567 คือห้างฯ เก่าแก่ฝั่งธนก็ปิดไปอีกหนึ่ง ตามมาติด ๆ หลังจาก 2 ห้างดังในเชียงใหม่ และห้างฯใหญ่ในโคราชที่ต้องปิดตัวลง บางห้างฯก็ให้เหตุผล แต่ 2 ห้างฯ ที่ให้เหตุผลตรง ๆ ก็คือปัญหามาจากค่าไฟฟ้าที่แบกรับไม่ไหว ความจริงเป็นเช่นไร เป็นเรื่องที่น่าศึกษาเป็นอย่างยิ่ง

ในบทความนี้ผู้เขียนจะโฟกัสไปในเรื่องของการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจที่น่าสนใจ หรือพูดอีกอย่างหนึ่งก็คือ Business Trend ที่เปลี่ยนไปมาก และจะเปลี่ยนไปอีกเยอะในเวลาต่อจากนี้

เรื่องนี้ต้องย้อนไปที่ธุรกิจศูนย์การค้าเริ่มแรกในไทยเติบโตมาจาก “ห้างสรรพสินค้า” หรือ department store ที่เป็นธุรกิจเสือนอนกิน ให้สินค้าแบรนด์ดังไปเปิดเป็นเคาน์เตอร์เล็ก ๆ และขายสินค้าแล้วเงินเข้าแคชเชียร์ของห้าง ห้างฯ ตัดค่า GP ไป 30% พร้อมเครดิตเทอมอีก 30 – 60 วัน ห้างฯ จึงมีอำนาจต่อรองสูงมาก สินค้าไหนขายได้น้อยก็เขี่ยออกไป เอาสินค้าตัวใหม่ไปทดแทน นั่นก็เป็นเรื่องปกติของธุรกิจ ที่ทุกตารางเมตรในทุกห้างฯ จะต้องทำได้รายสูงสุด

จุดเปลี่ยนเกิดขึ้นเมื่อ เจ้าของห้างฯ ที่มีวิสัยทัศน์ เริ่มเห็นแนวโน้มของการเปลี่ยนแปลง เริ่มทำการแยกโซนเป็น Department store Zone และ Plaza Zone สองโซนแยกกันอย่างชัดเจน เหมือนคนละโลก และเช่นกันจำนวนลูกค้าก็คนละเรื่องนั่นคือ Plaza Zone คนจะเยอะกว่าเยอะ เพราะความหลากหลายของแบรนด์ ซึ่งน่าดูน่าชม น่าซื้อ และท้ายที่สุด Plaza Zone ก็เป็นสิ่งที่ขายไม่ได้พร้อมกับกินสัดส่วนไปได้เรื่อย ๆ บางห้างจนแทบจะเหลือ department store zone แค่นิดเดียว และรายได้หลักมาจากค่าเช่าซึ่งเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ นั่นคือ ค่าเช่าวิ่งเข้าสู่ Bottom line ของ P&L ทันทีนั่นเอง

ห้างยักษ์ใหญ่ที่มีเงินทุนหนาจึงอยู่ได้สบาย โดยเพิ่มสัดส่วน Plaza Zone ขึ้นไปเรื่อย ๆ ในโครงการใหม่ ๆ และ department store zone แทบจะร้างคน แต่นั่นไม่ได้เป็นส่วนสำคัญ เพราะ Department store ก็ยังถือว่าเป็นแม่เหล็กที่ดีสำหรับแบรนด์ และอุ่นใจ

แต่ห้างท้องถิ่นที่มีทุนน้อยกว่า ก็ยากที่จะขยับให้เปลี่ยนแปลงอย่างทันท่วงที เพราะข้อจำกัดด้านเงินทุน และโครงสร้างเดิมที่ออกแบบไว้สำหรับ department store มันยากที่จะดัดแปลงให้เป็น Plaza Zone สมัยใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งแบรนด์ และลูกค้า  อาจจะทำได้บ้างแต่ก็ยังเหลือสัดส่วนที่เยอะที่ยังต้องคงไว้ และสิ่งที่สำคัญของ department store ที่ทำเป็นหนามทิ่มแทงใจผู้ประกอบการก็คือ “ค่าไฟฟ้า” เพราะรูปแบบของ department store มันจะต้องเป็น Indoor Mall มันจะต้องตกแต่งให้สวยงาม สว่างไสว และที่สำคัญที่สุดคือ “ค่าแอร์” ซึ่งจะต้องจ่ายทั้งห้างให้เย็นฉ่ำ นั่นคือค่าไฟฟ้าสำหรับแสงสว่าง ค่าแอร์ ก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายมหาศาลทุกเดือน

ถามว่าสมัยก่อนทำไมถึงอยู่ได้ จ่ายค่าไฟฟ้าได้ นั่นเป็นเพราะสมัยก่อนไม่มีคู่แข่ง ไม่มี Lotus’s, Big C เข้ามาแย่งชิงลูกค้า ไม่มี Community Mall มาดึงคนไป ไม่มีธุรกิจออนไลน์ ไปชิงสัดส่วนเรื่องของสินค้าแฟชั่น เสื้อผ้า เครื่องสำอางออกไป แต่ตอนนี้มากันครบทั้งยักษ์ใหญ่ ยักษ์ขนาดกลาง Hypermarket & Community Mall เปรียบเปรยได้ว่าลูกค้าที่เคยมีอยู่ 100 คน ถูกแย่งไปเกือบ ๆ 80 คน เหลือแค่ 20 คน แต่ค่าไฟฟ้าที่เคยจ่าย 50 บาท ก็ยังต้องจ่ายและจ่ายเพิ่มเป็น 60-70 บาทแล้วจะเหลืออะไร จริงไหมครับ นั่นคือความจริงที่ปฏิเสธไม่ได้

อย่างไรก็ดีมีผู้ประกอบการท้องถิ่นในหลาย ๆ จังหวัดก็ยังไปได้สวย และมีการพัฒนาตัวเองขึ้นมาอย่างทันท่วงที ทำให้รอดจากกับดักที่กล่าวมาได้ เพราะใช้แต้มต่อที่ตัวเองมีอยู่ พัฒนา Plaza แยกออกมาเองและก็ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี รอดตัวได้อย่างเฉียดฉิว และพอตั้งตัวได้ก็ leverage สิ่งที่เป็นแต้มต่อของตนเองทั้งชื่อเสียงและ suppliers ที่ผูกพันธ์กันมาหลายทศวรรษ พร้อมทั้ง brand awareness ที่เป็นที่จดจำของคนท้องที่ก็ยังไปได้สวยอยู่

แต่ก็ไม่แน่ว่าจะต้านได้อีกนานแค่ไหนเพราะยักษ์ใหญ่จากส่วนกลางได้ประกาศออกมาแล้วว่าจะเข้าไปเปิดไซต์ขนาดกลางในทุกจังหวัดในประเทศไทย นี่ก็คือคลื่นลูกที่ 4 ที่จะถาถมเข้ามากับผู้ประกอบการเหล่านี้

อย่างไรก็ตามในดีมีเสีย ในเสียมีดี สิ่งที่จะเกิดขึ้นต่อจากตรงนี้น่าสนใจยิ่ง ถ้ามองเห็นและปรับตัวทันก็จะรอด แต่ถ้าไม่ทันก็อาจจะเจอกับคลื่นระลอกที่ 3-4 ก็เป็นได้ เพราะมันมีความจริงหลายอย่างที่เปลี่ยนไป พฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป market environment ที่เปลี่ยนไป การปรับตัวของผู้ประกอบการศูนย์การค้าทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่จะเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ถ้าท่านเป็นผู้ประกอบการ อ่านมาถึงตรงนี้คงจะสัมผัสได้ถึงแนวโน้มที่เปลี่ยนไป การพัฒนาศูนย์การค้าขึ้นมาใหม่ ในแบบที่ลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสความสำเร็จให้สูงขึ้นนั้น มันมีโจทย์ที่ต้องคิดในเรื่อง Operation Expenses เข้ามาเกี่ยวข้องด้วยอย่างสำคัญยิ่ง มันจะไปสู่การวางยุทธศาสตร์ที่ถูกต้อง เฉียบคมจริง ๆ เท่านั้นถึงจะสำเร็จได้ ดังนั้นค่าใช้จ่ายหลาย ๆ อย่าง โดยเฉพาะไฟฟ้าจะเป็นต้นทุนที่จะทำให้อีกหลายห้างฯ ปิดในที่สุด

การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ผู้ประกอบการควรพิจารณาการนำเทคโนโลยีประหยัดพลังงานมาใช้ เช่น ระบบแสงสว่าง LED ระบบปรับอากาศประสิทธิภาพสูง หรือแม้แต่การติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์เพื่อผลิตไฟฟ้าใช้เอง แต่นั่นก็คือยังเป็นปลีกย่อย หัวใจสำคัญคือยุทธศาสตร์ที่ถูกต้อง จะแก้ปัญหาและความเสี่ยงทุกอย่าง

นี่จึงเป็นโอกาสแก่นักลงทุน “หน้าใหม่” ที่จะเข้ามาสู่วงการธุรกิจ “อสังหาสำหรับการค้าปลีก” เพราะโอกาสเปิดกว้างขึ้นสำหรับการพัฒนาโครงการในรูปแบบใหม่ ที่ไม่ใช่ห้างสรรพสินค้า หรือแม้กระทั่งคอมมูนิตี้มอลล์ในรูปแบบเดิม ๆ ตอนนี้ก็เรียกว่า “ล้าสมัย” เหตุเพราะว่า “แบรนด์” ทั้งหลายเขาหยุดขยายสาขาไม่ได้ เขายังต้องบุกขยายสาขาไปทั่ว และบางแบรนด์ยังพบกับความยากลำบากในการหาพื้นที่เปิดสาขา ทั้ง ๆ ที่มีที่ว่างเต็มไปหมดทั่วประเทศ แต่ที่ว่างนั่นก็เป็นเพราะพื้นที่ว่างเหล่านั้น “ไม่ตอบโจทย์”ของแบรนด์นั่นเอง

สิ่งที่นักลงทุนจะต้องพัฒนาก็คือ “ตอบสนองความต้องการ” ของแบรนด์ทั้งหลาย พร้อมกับ balance อำนาจการต่อรองไปพร้อมกันด้วย เพราะในธุรกิจนี้การเจรจาต่อรองจะสูงด้วยธรรมชาติอยู่แล้ว ไม่ใช่แค่ต่อรองเรื่องค่าเช่า แต่ต่อรองเรื่องทำเลก็สำคัญยิ่งเช่นกัน พลาดแล้วพลาดเลย

การที่ไม่ Balance ให้ดีก็อาจจะเป็น “เหยื่อ” แบรนด์ได้เช่นกัน โครงการอาจจะดูว่าสำเร็จไปด้วยดี แต่พอไปดูงบการเงินอาจจะนั่งกัดนิ้วตัวเองก็ได้ ดังนั้นการ balance เป็นสิ่งที่สำคัญ และที่สำคัญไม่น้อยไปกว่านั้นก็คือ “รู้เท่าทันแบรนด์” ถ้าไม่รู้เท่าทันก็จะเสียประโยชน์ในลักษณะที่ “ยิ้มทั้งน้ำตา” นั่นเอง

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ จำเป็นต้องมีการ Balance ที่ดีระหว่างการตอบโจทย์ความต้องการของแบรนด์ และการรักษาอำนาจต่อรองเพื่อไม่ให้โครงการตกเป็นเหยื่อของแบรนด์ ในขณะที่โครงการอาจดูเหมือนประสบความสำเร็จ แต่ถ้าหากไม่มีการบริหารค่าใช้จ่ายอย่างเหมาะสม รายรับจากค่าเช่าอาจไม่เพียงพอที่จะทำให้ธุรกิจคืนทุนในระยะที่กำหนดไว้

การที่ไม่ ฺBalance ให้ดีก็อาจจะเป็น “เหยื่อ” แบรนด์ได้เช่นกัน โครงการอาจจะดูว่าสำเร็จไปด้วยดี แต่พอไปดูงบการเงินอาจจะนั่งกัดนิ้วตัวเองก็ได้ ดังนั้นการ balance เป็นสิ่งที่สำคัญ และที่สำคัญไม่น้อยไปกว่านั้นก็คือ “รู้เท่าทันแบรนด์” แต่อย่างไรก็ตามหาก balance ดีแล้ว และ ก็รู้เท่าทันเป็นอย่างดี นั่นก็ไม่ได้เป็นปัจจัยที่จะทำให้ประสบความสำเร็จเสมอไป เพราะต้องมีอีกชั้นหนึ่งคือได้มี “กับดักทางยุทธศาสตร์และยุทธวิธี” ไว้ดีหรือยัง ถ้าวางไว้ไม่ดี การสร้างรายรับค่าเช่าแบบก้าวกระโดดอาจจะเกิดขึ้นไม่ได้ นั่นคือระยะเวลา payback ยาวขึ้นเรื่อย ๆ นั่นเอง

การเปลี่ยนแปลงของธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยกำลังเข้าสู่ยุคใหม่ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เข้าใจความต้องการของตลาด และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่อยู่รอดและเติบโตได้ในอนาคต ในขณะเดียวกัน โอกาสสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ก็เปิดกว้างขึ้น สำหรับการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ทั้งผู้บริโภคและแบรนด์ต่าง ๆ

ท้ายที่สุด ความสำเร็จในธุรกิจนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดหรือเงินทุนเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงวิสัยทัศน์ ความเข้าใจในตลาด และความสามารถในการปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของโลกธุรกิจด้วย ผู้ที่สามารถนำเสนอคุณค่าที่แท้จริงให้กับทั้งผู้บริโภคและพันธมิตรทางธุรกิจ จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดอยู่ได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้