ต้นเหตุของความล้มเหลว : คอมมูนิตี้มอลล์

นักพัฒนาโครงการ “คอมมูนิตี้มอลล์” จำนวนหนึ่งที่ เป็นนักยุทธศาสตร์ที่ลำเลิศ ทำให้สิ่งที่ยังไม่เกิด ให้เป็นจริงได้ แม้ว่าทำเลไม่ได้โดดเด่นเลย เรียกว่าเสกก้อนหินให้เป็นเพชรได้ แต่ก็มีนักพัฒนาจำนวนมากที่ล้มเหลวอย่างสิ้นเชิง ในการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ สาเหตุแห่งความล้มเหลว พอจะสรุปเป็นข้อ ๆ ได้แบบไม่อิงทฤษฏีว ดังนี้

1. สำคัญที่สุดคือ เชื่อทีมที่ปรึกษาจนเกินไป เนื่องจากในธุรกิจนี้ มีที่ปรึกษาทั้งเป็นในนามบุคคล นิติบุคคล ทั้งไทยและต่างประเทศ แน่นอนว่าที่ปรึกษาทั้งหลายมีความรู้เกี่ยวกับเรื่องนี้ รู้จักแบรนด์ และมีการอ้างอิงที่ดี ถ้าผู้ประกอบการรายไหนที่ “เชื่อ” แบบไม่ลืมหูลืมตา ก็จะถูกชี้นำไปสู่กระบวนการที่ “ง่ายสำหรับที่ปรึกษา” นั่นคือ จบเร็ว รับเงินค่าที่ปรึกษาเร็ว และ รับค่าคอมมิชันเร็ว ปิดงานแล้ว ไปโครงการต่อไป เจ้าของรับช่วงต่อ

2. เจ้าของโครงการ มั่นใจตัวเองเกินไป แม้ว่าจะรับฟัง “ทีมที่ปรึกษา” อยู่บ้าง แต่พอโครงการเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง แบรนด์ตอบรับเป็นอย่างดี ความมั่นใจสูงขึ้นเรื่อย ๆ จนเข้าใจว่าแบรนด์จะต้อง “ง้อ” การปฏิบัติต่อแบรนด์จึงแข็งกร้าวขึ้นเรื่อย ๆ ดีดลูกคิดอย่างเดียว แต่ไม่ได้รับรู้เลยว่าเจ้าหน้าที่ของ “แบรนด์” เขาไม่ได้โดดเดี่ยว เขามีสังคมของเขา รู้จักกัน กิติศัพท์ของ “landlord” จึงอาจจะมีการเอามาเล่าสู่กันฟัง นั่นหมายความว่า ถ้าเป็นสิ่งที่ดี ก็ดีไป ถ้าชื่อเสียงไปในทางลบ แบรนด์ก็จะตั้งการ์ดสูงขึ้นเรื่อย ๆ อย่าลืมว่าการตัดสินใจของแบรนด์ เขาต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 4 ล้าน ไปเป็นระยะเวลา 9-12 ปี เขาต้องแน่ใจว่าจะคบกับคนที่ใช่

3. กลับมาที่ “ทีมที่ปรึกษา” บางครั้งเจ้าของโครงการปล่อยจอย ให้ที่ปรึกษาทำงาน และให้อำนาจมากเกินไป และที่ปรึกษาก็เลยทำงานล้ำเส้น ตัดสินใจหลาย ๆ อย่างตามอำเภอใจ และพยายาม convince ให้เจ้าของโครงการที่ไม่มีประสบการณ์ ตัดสินใจตามที่ตนเองอยากให้เป็น บางทีก็รายงานให้เจ้าของโครงการ คนละฐานข้อมูล ทำให้การตัดสินใจผิด เพราะไปตัดสินใจตามที่ปรึกษาต้องการ

4. วางยุทธศาสตร์ผิด หรือ วางยุทธศาสตร์ไว้ชั้นเดียว ไม่มีก๊อกที่สอง หรือ ยุทธศาสตร์แฝงที่เอาไว้ในเฟส 2 และ 3 ทำให้แผนการเงินมีอยู่แค่แผนเดียว ทำให้เกิดความกดดันสูงมากในระยะเริ่มแรก ขาดความยืดหยุ่น ทำให้กระทบแผนในการ recruiting tenant ไม่เป็นไปตามแผน ทำให้ระยะคืนทุนยืดออกไป และ งบลงทุนบานปลาย หลายโครงการบานไปจาก 10 ล้านไปที่ 30 ล้านก็เคยเกิดขึ้นจริง จึงเป็นปัญหาที่กว่าจะถึงจุดนี้ก็แก้ไขไม่ได้แล้ว

ทั้งหมดทั้งมวล บทความนี้ไม่ได้เขียนขึ้นมาใส่ร้ายบริษัทฯ ที่ปรึกษา เพราะที่ปรึกษาทุกรายมีความรู้ ความสามารถ เพียงแต่เราต้องใช้ทีมที่ปรึกษาอย่างถูกวิธี และใช้ทีมปรึกษาที่ถูกคนด้วย สำคัญไปกว่านั้นทางเจ้าของโครงการเอง ควรจะลงตลาดหาข้อมูลด้วยตัวเองระดับหนึ่ง ที่สำคัญต้องตาม trend ให้ทันด้วยว่า model ที่กำลังจะลงทุนนั้นเป็นรูปแบบที่ล้าสมัยไปแล้วหรือยัง การลงทุนระดับ 10 ล้านเป็นต้นไป สำคัญที่ยุทธศาตร์ต้องใช่ เป็นไปได้ และ แม่นยำในระดับ 80% ขึ้นไปก่อนตอกเข็มต้นแรก