ตึกแถว อาคารพาณิชย์ กับทิศทางในอนาคต
ตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ ในยุคผ่านมา หรือแม้กระทั่งตอนนี้ เป็นเหมือนธรรมเนียมว่า ใครมีที่สวย ๆ ทำเลดี ๆ ก็จัดการสร้างตึกแถวขาย สร้างคนให้เป็นเศรษฐีหน้าใหม่เกิดขึ้นมากมาย บางรายก็กลายเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ไปเลย อย่างไรก็ตาม ธรรมชาติของธุรกิจ ในเมื่อธุรกิจไหนเข้าถึงได้ง่าย ทำได้ง่ายก็จะมีคนอื่นอีกหลาย ๆ คนกระโจนเข้าสู่ธุรกิจเดียวกัน เช่นกันกับธุรกิจการสร้างตึกแถว มีคนวิ่งเข้ามาทำมากมายและทำเลก็เริ่มขยายออกสู่นอกเมือง หรือถนนบายพาส ซึ่งเป็นการสร้างตึกแถวไว้ขายสำหรับคนเงินเย็นคือ ซื้อแล้วรอให้การเจริญวิ่งเข้ามาหา
การเข้ามาของธุรกิจ digital หลายกิจการใช้บ้านเป็นสำนักงาน เป็นหน้าร้าน โดยใช้สื่อออนไลน์ นำลูกค้ามาหา เลยประหยัดค่าเช่าไปมหาศษล อย่างไรก็ดีปัญหาของตึกแถว หรือ อาคารพาณิชย์ ที่มากกว่านั้นคือ มันจะต้องเป็นทำเลที่ติดหน้าถนนใหญ่ หรือ ว่าจะเป็นถนนซอยก็ตาม และที่ทุก ๆ แปลงมันก็ไม่ได้มี shape ที่เหมาะสมสำหรับตึกแถวในทุกกรณี พอทำจริงมันก็จะเกิดการเสียพื้นที่บางส่วนไปบ้าง ตื้นเกินไปบ้าง หรือ ติดถนนเกินไปบ้าง ฯลฯ มันยากที่จะพอดี มันจึงเป็นปัญหาที่ทำให้เสียโอกาสหลาย ๆ ประการไป ส่วนการจะสร้างตึกแถวเพื่อขาย หรือ สร้างเพื่อให้เช่าเช่าเอง ก็มีวิธีคิดที่ต่างกันออกไป
จากประสบการณ์ที่ได้เจอมา ได้เข้าไปช่วยแก้ปัญหา เพิ่มยุทธศาสตร์ในการพัฒนาที่ดินให้เป็นตึกแถว เราจะให้ความสำคัญที่สุดว่า ตึกแถวที่สร้างขึ้นมา มันไม่ใช่แค่เจ้าของโครงการจะขายตึกได้ แต่มันต้องมองไปอีกชั้นหนึ่งคือ คนที่มาซื้อตึกแถวแล้ว เขาจะทำมาค้าขายได้ไหม? เขาจะปล่อยเช่าได้ไหม ตรงนี้สำคัญที่สุดของเป้าหมาย โดยผู้เขียนขอสรุปเป็นข้อ ๆ เพื่อให้เข้าใจได้ง่าย ๆ ดังนี้
- ทำเลต้องได้ แน่นอนว่าตรงนี้สำคัญเป็นอันดับต้น ๆ
- พื้นที่ด้านลึก ต้องได้ ตรงนี้จะเป็นจุดสำคัญในหัวข้อต่อไป
- ระยะถอยร่น (1) ต้องได้ ตรงนี้สำคัญมากพูดให้เข้าใจง่ายคือ มีที่จอดรถสำหรับลูกค้าตรงหน้าอาคารได้ โดยที่ไม่ต้องไปเบียดถนน
- ระยะถอยร่น (2) บางกรณีอาจจะจำเป็นต้องขออนุญาตท้องที่เพื่อถมลำเหมือง ลงทุนใส่ท่อ เกลี่ยพื้นที่ให้กลายเป็นที่จอดรถ (แบบนี้จะดีที่สุดและเหมาะทั้งสร้างเพื่อขายและเพื่อให้เช่า)
การที่โครงการตึกแถวมีรถยะถอยร่นจากถนนขั้นต่ำสัก 5 เมตร จะทำให้ตึกแถวโครงการนั้นสร้างความสะดวกให้แก่ผู้บริโภค หรือ ลูกค้าของผู้ซื้อตึกจากเราไป ทุกคนสมัยนี้อย่างน้อยสุดมีรถมอเตอร์ไซด์ และ ส่วนใหญ่ก็มีรถยนต์ขับ การที่เขาสามารถจอดรถได้สะดวก จำทำให้ธุรกิจเติบโตได้ดี นอกจากนั้นโซนดังกล่าวจะกลายเป็นย่านการค้าในที่สุด พอเป็นย่านการค้าเจ้าของตึกทุกคนก็จะได้รับผลตอบแทนที่ดีท้ายที่สุด ทั้งในง่ายของราคาขายต่อ หรือ จะปล่อยเช่าก็จะได้ราคาดีเช่นกัน
ลองจินตนาการดูนะครับว่า ตึกแถวบล๊อกหนึ่งมีระยะถอยร่นอย่างพองาม และมีรถจอดจับจ่ายใช้สอยเต็มไปหมด ในขณะที่อีกบล๊อกอยู่ฝั่งตรงกันข้าม สร้างห่างจากถนนแค่ 1 เมตร หรือแทบจะติดถนนเลย จะเห็นว่าทั้งในแง่ของความสง่าดูดี ก็แพ้ และ ลูกค้าจะต้องพบกับความยากลำบากในการจอดรถ เพราะไม่มีที่จอด หรือ ต้องกดกดแตรไล่ ทำให้จราจรติดขัด ฯลฯ หลายคนก็ขับรถไปหาร้านที่จอดรถได้ง่ายกว่าในที่สุด
บางครั้งการลุงทุนเพิ่มในสิ่งที่คาดว่าจะคาดทุนแน่ ๆ อีกสัก 10 – 15 ล้าน กลับกลายเป็นการเพิ่มกำไรทางอ้อม เข้าไปได้อีกมากเกือบ ๆ 100 ล้าน เรียกว่าเป็นการขาดทุนเพื่อกำไรก้อนใหญ่นั่นเอง ในวงการนี้คนระดับมันสมองขั้นเทพคิดแบบนี้จริง และได้ผลตอบแทนจริง
ทั้งหมดนั้นเป็นเรื่องของตึกแถวยุคเก่า ๆ นะครับ ซึ่งยุคนี้จะหาทำเลดี ๆ สร้างตึกแถวได้ยากมาก เหตุเพราะมันเต็มไปหมด ทำเลที่มีอยู่ก็อยู่เส้นนอกเมือง หรือ เส้นบายพาสไปแล้ว สร้างแล้วต้องมาลุ้นอีกรอบว่าจะมีคนซื้อไหม แต่มันยังมีอีกโมเดลหนึ่งที่น่าสนใจ

Business Park
เป็นศัพท์ที่เรียกกันเยอะในยุคนี้ เพราะมีนักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจใน Model นี้การสร้าง Business Park จริงๆ มันก็คือสร้างตึกแถวนั่นแหละ แต่มีองค์ประกอบอื่นอยู่ในพื้นที่เดียวกันเช่นร้านค้าปลีก อาคารสำนักงาน ศูนย์บริการต่าง ๆ ฯลฯ ทำให้ดูมีความครบเครื่อง
แต่หัวใจจริง ๆ ของ Business Park คืออะไรรู้ไหมครับ? มันก็คือการสร้างตึกแถวขาย แต่ไม่ใช่การสร้างตึกแถวเป็นแตวตรง หรือ เป็นรูปตัว I อีกต่อไป เพราะถ้าทำเป็น I-Shape มันสร้างได้แค่แถวเดียว นั่นคือตรงที่ติดถนนใหญ่ แต่ถ้าเป็น Business Park มันสามารถทำเป็นรูปตัว U ได้ หมายความว่าจากทำได้แค่ 1 แถว ก็สร้างสร้างตึกแถวได้ถึง 3 แถว คิดดูว่าถ้า แถวละ 20 ห้อง ในรูปแบบของ Business Park จะทำให้สร้างตึกแถวได้ถึง 60 ห้อง เพิ่มขึ้นอีก 3 เท่าตัว
ด้วยการวางแผนอย่างชาญฉลาดของเจ้าของโครงการ จะทำให้ทุกห้องในโครงการ เป็นห้องที่ติดถนน (ภายในโครงการหมด) ทั้ง ๆ ที่แปลงนั้นอาจจะเคยเป็นที่ตาบอดมาก่อนก็ตาม ทุก ๆ ห้องรถสามารถเสียบหัวจอดตามช่องได้ทันที และไม่มีห้องไหนเป็นเจ้าของที่จอดรถ นั่นคือลูกค้าของโครงการ สามารถจอดรถได้ทุก ๆ ช่องที่ว่างอยู่
แต่ถ้าเจ้าของโครงการ มียุทธศาสตร์เจ๋งกว่านั้นอีก เขาจะทำโครงการที่ลูกค้า ยากที่จะปฏิเสธได้ และ คิดได้เหนือชั้นไปอีกชั้นหนึ่งนั่นคือในเมื่อชื่อ Business Park มันดูแข็งและทื่อจนเกินไป ก็เปลี่ยนชื่อโครงการเสียให้มันดูน่าค้นหาขึ้น แต่ชื่อไม่ได้สำคัญไปกว่ายุทธศาสตร์ และ ยุทธศาสตร์ที่ว่านั้นคืออะไร นั่นคือพัฒนาพื้นที่ตรงกลางของและด้านหัวของ ตัว U ให้เป็น ICON เสีย คือให้มันเป็นมากกว่า Business Park แต่ให้มันเป็น Community Mall ไปเลย
นั่นคือไปให้สุดเลย และ คนซื้อก็จะรู้สึกได้เลยว่าตึกที่ฉันซื้อมันคืออยู่ให้ศูนย์การค้าเลยน่ะ แล้วทำอย่างไรละ สิ่งนั้นในที่สุดคือการสร้างรายได้แบบ 360 องศา โดยคืนทุนในปีแรก ทำกำไรจากการขายตึกทันทีหลัก 100 ล้าน (เพราะราคาขายทำได้สูงกว่าตึกข้างเคียงเกือบ ๆ เท่าตัวในขนาดเดียวกัน) ที่เหลือหลังจากนั้นเป็นกำไรทั้งหมด ทำได้อย่างไร ค่อยติดถามเรื่อย ๆ นะครับเราจะนำเขียนบทความขึ้นมาเผยแพร่เรื่อยๆ ยกเว้นท่านรอไม่ได้ก็ติดต่อผ่านช่องทางติดต่อในเว็บนี้ได้ครับ
ตึกแถวยุค อาคารพาณิชย์ยุค 2024
แต่ในยุค 2024 เป็นต้นไปตึกแถวก็จะหนีไปอีกยุคนั่นคือหันหน้าเข้าสู่ยุคของการค้าปลีกอย่างเต็มตัว นั่นเพราะเรียนรู้กันมาแล้วว่าการไปเปิดตึกแถวที่ไร้ยุทธศาสตร์ที่ดีนั้นคือ การพาตัวเองเดินลงสู่ก้นเหวดี ๆ นี่เอง ยุทธศาสตร์จึงสำคัญยิ่ง หลายคนมักพูดกันเสมอว่าสำคัญที่สุดคือ “ทำเล” แต่ทำเลที่ดีมันจำกัดในแต่ละเมือง แต่ละอำเภอมีอยู่แค่ไม่แก่จุดที่เป็นทำเลทอง (ยกเว้นกรุงเทพฯและปริมณฑล)
ในเมื่อทำเลที่ดีมันจำกัด นักพัฒนาที่เก่งที่สุดก็คือผู้ที่ “สร้างทำเลดี” ขึ้นมาเอง โดยที่ไม่ต้องรอให้เมืองพัฒนาตาม บนยุทธศาสตร์ที่ถูกต้องจึงทำให้ประสบความสำเร็จได้อย่างสูง นั่นคือต้นทุนที่ดินต่ำ ใช้งบส่วนที่เหลือมาสร้างยุทธศาสตร์ที่ดี Give & Take และวางกับดักธุรกิจที่ดีไว้ให้กับตัวเอง ตั้งใจซ่อนไว้โดยที่ไม่มีใครรู้ เมื่อเวลาเหมาะสมเปิดมากอบโกย ได้คืนทั้งทุนทั้งกำไร นี่คือนักพัฒนาอสังหาฯ ที่มาพร้อมกับยุทธศาสตร์ที่ดี
โดยสรุป ต้องไม่ลืมว่าใคร? จะเป็นผู้ใช้อาคารพาณิชย์ ที่ท่านสร้างขึ้นมา หลายคนคิดว่าใครจะซื้อ แต่ระดับเซียนจะคิดไปถึงว่าใครจะเป็นผู้ใช้ประโยชน์ที่แท้จริง พอตีโจทย์แตกก็ค่อยวางยุทธศาสตร์ให้ล้อกัน พอเข้าใจผู้ใช้สอย ก็จะเข้าใจวิธีคิดของผู้ใช้ ถ้าเข้าใจไปถึงตรงนั้นก็จะอ่านเกมส์ขาด และ ผู้ซื้อก็จะวิ่งมาหาเองและแม้ช่วยแรกจะฝืดก็ยังมีผู้ใช้มารอ ฟังดูอาจจะสับสนแต่อ่านหลาย ๆ รอบท่านอาจจะเข้าใจได้ และถ้ายังไม่เข้าใจลองไปศึกษาจากตรงนี้ จะทำให้ท่านเข้าใจอย่างลึกซึ้ง และ หลีกเลี่ยงความล้มเหลวได้เกือบ ๆ 100% ลองศึกษาดูครับ