เมื่อพูดถึงศูนย์การค้า หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ขาดไม่ได้คือ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ด้วยพลังในการดึงดูดลูกค้าเข้ามาจับจ่ายใช้สอยจำนวนมาก ซุปเปอร์มาร์เก็ตจึงกลายเป็นหัวใจสำคัญของความสำเร็จในธุรกิจศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี้มอลล์ (community mall) โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับศูนย์การค้าขนาดเล็ก หรือคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มักจะพึ่งพาพลังดึงดูดของซุปเปอร์มาร์เก็ตเป็นอย่างมาก

แม้ในบางกรณี ซุปเปอร์มาร์เก็ตอาจไม่ใช่องค์ประกอบสำคัญของศูนย์การค้า เช่น Siam Center ที่เน้นไปที่แฟชั่น ความทันสมัย และกลุ่มลูกค้าวัยรุ่น นักเรียน นักศึกษา รวมถึงนักท่องเที่ยว หรือศูนย์การค้าแพลตินัม ที่เน้นไปที่การขายส่ง แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว ซุปเปอร์มาร์เก็ตถือเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ขาดไม่ได้สำหรับความสำเร็จของศูนย์การค้า เนื่องจากยิ่งแข่ขันกันสูง ยิ่งต้องเติมเต็มความพร้อมสู่ One Stop Shopping

ในประเทศไทย ซุปเปอร์มาร์เก็ตรายใหญ่ที่คุ้นเคยกันดี ได้แก่ Tops, Max Valu, Foodland, Villa Market, Gourmet Market รวมถึง Lotus’s และ Big C ที่มีรูปแบบซุปเปอร์มาร์เก็ตเป็นของตนเอง นอกจากนี้ ยังมีซุปเปอร์มาร์เก็ตในต่างจังหวัดอย่างริมปิง และซุปเปอร์มาร์เก็ตที่เจ้าของห้างท้องถิ่นดำเนินการเอง

แม้จะมีตัวเลือกไม่มากนัก แต่ Tops ถือเป็นซุปเปอร์มาร์เก็ตรายเดียวที่ขยายสาขาไปทั่วประเทศ โดยเฉพาะในหัวเมืองใหญ่หรือโครงการของกลุ่ม Central และ Robinson และ Villa Supermarket ก็จะมีไปต่างจังหวัดบ้างโดยเฉพาะในเขตจังหวัดท่องเที่ยวเช่นภูเก็ต พัทยา ในขณะที่รายอื่นๆ ส่วนใหญ่จะอยู่ในกรุงเทพและปริมณฑลเท่านั้น ดังนั้นการสร้างคอมมูนิตี้มอลล์ในต่างจังหวัด มักจะมีตัวเลือกน้อย ทำให้อำนาจการต่อรองลดลงไปในการเจรจาดึงซุปเปอร์มาร์เก็ตมาเป็นแม่เหล็กให้แก่โครงการ

ตามรายงานของหนังสือพิมพ์ธุรกิจยักษณ์ใหญ่ให้นิยามไว้ว่า ซุปเปอร์มาร์เก็ตขนาด 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป สามารถดึงดูดลูกค้าได้ไม่ต่ำกว่า 1,500-2,000 คนต่อวัน ซึ่งถือเป็นจำนวนที่น่าพอใจสำหรับศูนย์การค้าขนาดเล็ก นอกจากนี้ ข้อมูลจาก ธนาคารเอกชนบางแห่ง ระบุว่า ศูนย์การค้าที่มีลูกค้ามาจับจ่ายใช้สอยประมาณ 10,000-50,000 คนต่อวัน ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างสมบูรณ์แบบ แต่การที่จะมีลูกค้าถึง 50,000 ปฏิเสธไม่ได้ว่าซุปเปอร์มาร์เก็ตมีส่วนสำคัญยิ่ง แต่สมัยนี้ (2024) สถิติเหล่านี้อาจจะไม่จริงอีกต่อไป เพราะมันการพัฒนาในลักษณะ Fusion ไปเรียบร้อยแล้ว กลับกลายเป็นซุปเปอร์หลายครั้งต้องไปขอที่เช่าจาก คอมมูนิตี้มอลล์ ด้วยซ้ำหากโครงการนั้นมียุทธศาสตร์ที่ดี สร้างลูกค้าขึ้นมาโดยไร้ Supermarket ได้

แน่นอนว่าข้อดีของการมีซุปเปอร์มาเก็ตมีด้านดีอย่างแน่นอน ไม่มีใครปฏเสธิได้ เพราะถือว่าเป็นแม่เหล็กดึงลูกค้าที่มีกำลังซื้อเข้ามาในโครงการได้ แน่นอนว่าการมีลูกค้ามาก ทำให้เกิดการซื้อต่อเนื่องไปถึงร้านค้าภายในโครงการ ทำให้ร้านค้าเช่าอื่นได้อานิงสงค์จากส่วนนี้ แน่นอนผลที่ตามมาก็คือพื้นที่เช่าจะเต็มไม่มีห้องว่าง ทำให้ Occupancy Rate อยู่ในระดับที่สูง และ สามารถตั้งราคาค่าเช่าได้สูงขึ้นก็จะเป็นผลประโยชน์ที่ตามมาอย่างไม่สิ้นสุด และถ้าเจ้าของโครงการสร้างแม่เหล็กตัวใหม่ขึ้นมาอีกเรื่อยๆ ก็จะทำให้โครงการนั้นติดลมบนไปเรื่อย ๆ ตัวอย่างที่ดีที่สุดก็คือ ยูดีทาวน์ (UD Town) ใจกลางเมืองอุดรธานี เฮียหนุ่ยเจ้าของโครงการ เรียกได้ว่าเป็นผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มียุทธศาสตร์ที่ดี ทำให้ UD Town แม้อยู่ไกล้กับ Central ก็แทบไม่มีผลกระทบ

แต่ข้อเสียก็ใช่ว่าจะไม่มี สรุปโดยคร่าว ๆ จะมีข้อเสียอยู่ 2 ประเด็นใหญ่ ๆ 

1. จ่ายค่าเช่าในอัตราที่ถูกกว่าร้านค้าประเภทอื่นมาก ในขณะที่กิจการประเภทอื่นอาจจะจ่ายได้ตารางเมตรละ 500-2,000 (ขึ้นอยู่กับพื้นที่) แต่ซุเปอร์มาร์เก็ตอาจจะจ่ายได้แค่ 150-300 บาทและใช้พื้นที่ใหญ่ จะทำให้รายได้หายไปเกือบเท่าตัวถ้าคิดเฉพาะตัวเงิน
2. แน่นอนว่าแบรนด์ทุกแบรนด์ อยากได้ทำเลที่ดีที่สุด ไม่ต่างจากซุเปอร์มาร์เก็ต มักจะต่อรองเอาทำเลที่ดีที่สุดในโครงการเช่นกัน ทำให้ทำเลที่ดีที่สุดในโครงการ ต้องถูกจับจองโดยผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าต่ำที่สุดในโครงการ ดังน้้นสมการเหล่านี้ผู้ประกอบการจะต้องแก้ให้ได้ นั่นคือต้องอยู่ในยุทธศาสตร์เริ่มแรกในการวางแผนแล้ว

การมียุทธศาสตร์ที่ดี จะทำให้โครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นได้อย่างประสบความสำเร็จ แต่ในยุทธศาสตร์ดี จะต้องเข้าใจถึงวงจรธุรกิจศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี้มอลล์เป็นอย่างดี ยุทธศาสตร์ที่ดีจะทำให้เกิดผลอาจจะใช้เวลา 3-4 ปีและ 1-3 ปีแรกอาจจะแค่เสมอตัว หรือขาดทุนเล็กน้อยด้วยซ้ำ แต่เมื่อเป็นไปตามแผน การเติบโตมันจะก้าวกระโด

นอกจากนี้ หากไม่สามารถหาซุปเปอร์มาร์เก็ตรายใดมาเปิดในโครงการได้ ทางเลือกอื่นๆ อาจรวมถึงการหาร้านค้าประเภทอื่นมาทดแทน หรือเจรจาให้ซุปเปอร์มาร์เก็ตยอมจ่ายค่าเช่าแบบร้อยละของยอดขาย แทนการจ่ายค่าเช่าคงที่ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการวางแผนและกลยุทธ์ของแต่ละโครงการ รวมถึงยุทธศาสตร์การลดการพึ่งพาซุปเปอร์มาร์เก็ต ก็จะต้องไม่ถูกลบออกจากแผนยุทธศาสตร์เช่นกัน ดังนั้น Master Plan จึงสำคัญ ที่แบรนด์ขนาดใหญ่ทั้งหลายมักจะถามถึงก่อนตัดสินใจลงทุนเปิดร้านในโครงการ

นอกจากนี้ เจ้าของโครงการควรพิจารณาถึงความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงของตนเองในตลาดด้วย หากเป็นผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงและได้รับความไว้วางใจจากตลาดอยู่แล้ว ย่อมจะมีอำนาจต่อรองกับซุปเปอร์มาร์เก็ตมากกว่าผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่เป็นที่รู้จัก ซึ่งอาจต้องยอมรับเงื่อนไขค่าเช่าในอัตราที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น

หากไม่สามารถหาซุปเปอร์มาร์เก็ตรายใดมาเปิดในโครงการได้เลย ทางเลือกอื่นๆ อาจรวมถึงการหาร้านค้าประเภทอื่นมาทดแทน เช่น ร้านสะดวกซื้อขนาดใหญ่ หรือห้างสรรพสินค้าขนาดเล็ก รวมถึงการเจรจาให้ซุปเปอร์มาร์เก็ตยอมจ่ายค่าเช่าแบบร้อยละของยอดขาย แทนการจ่ายค่าเช่าคงที่ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการวางแผนและกลยุทธ์ของแต่ละโครงการ

การวางแผนกลยุทธ์ล่วงหน้าก่อนลงมือทำโครงการเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้การยอมรับค่าเช่าในอัตราที่ต่ำจากซุปเปอร์มาร์เก็ตนั้น ก่อให้เกิดผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว โดยเจ้าของโครงการควรวางแผนว่า หากยอมรับค่าเช่าที่ต่ำจากซุปเปอร์มาร์เก็ตแล้ว จะสามารถนำมาซึ่งรายได้อื่นๆ ที่เพิ่มขึ้นได้อย่างไร เช่น การดึงดูดร้านค้าประเภทอื่นๆ เข้ามาเปิดเพิ่มเติม หรือการเพิ่มจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า เป็นต้น

นอกจากการวางแผนกลยุทธ์ที่ดีของเจ้าของโครงการแล้ว ปัจจัยสำคัญอีกประการที่จะทำให้ซุปเปอร์มาร์เก็ตประสบความสำเร็จได้คือ การเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม ซุปเปอร์มาร์เก็ตที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีประชากรหนาแน่น มีกำลังซื้อสูง และสะดวกต่อการเดินทาง ย่อมจะสามารถดึงดูดลูกค้าได้มากกว่า

นอกจากนี้ การมีร้านค้าภายในโครงการ ที่หลากหลาย ราคาเหมาะสม และการบริการที่ดี ก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ซุปเปอร์มาร์เก็ตประสบความสำเร็จเช่นกัน แต่ก็นั่นแหละมันคือกฏของ “ไข่กับไก่” เพราะร้านค้าที่ดี จะมาเช่าก็มักจะดูว่ามี Supermarket หรือไม่ ถ้ามีแล้วเป็นเจ้าไหน กลับกลายเป็นซุปเปอร์มาร์เก็ตมากกว่าที่จะวิเคราะห์เองว่าถ้ามีแหล่งลูกค้ารองรับ เขาอาจจะตัดสินใจเปิดโดยไม่รอแบรนด์เลยก็ได้

ซุปเปอร์มาร์เก็ตนับเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ขาดไม่ได้สำหรับความสำเร็จของธุรกิจศูนย์การค้า ด้วยความสามารถในการดึงดูดลูกค้าจำนวนมาก แม้จะมีข้อจำกัด บางประการ แต่นักลงทุนที่มีการวางแผนและกลยุทธ์ที่ดี ก็สามารถแลกกับผลตอบแทนระยะยาวที่คุ้มค่าได้ การเข้าใจบทบาทและข้อดีข้อเสียของซุปเปอร์มาร์เก็ตจึงเป็นหนึ่งในกุญแจสู่ความสำเร็จของธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์โดยรวม

เจ้าของโครงการต้องวางแผนกลยุทธ์ล่วงหน้าอย่างรอบคอบ เพื่อให้การยอมรับค่าเช่าในอัตราต่ำจากซุปเปอร์มาร์เก็ต ก่อให้เกิดผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการดึงดูดร้านค้าประเภทอื่นๆ เข้ามาเปิดเพิ่มเติม หรือการเพิ่มจำนวนลูกค้าในศูนย์การค้า ปัจจัยสำคัญอื่นๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง ความหลากหลายของสินค้า ราคาที่เหมาะสม และการบริการที่ดี ก็ล้วนเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จของซุปเปอร์มาร์เก็ตเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม หากไม่สามารถหาซุปเปอร์มาร์เก็ตมาเปิดในโครงการได้ ทางเลือกอื่นๆ ก็ยังมีอยู่ เช่น การหาร้านค้าประเภทอื่นมาทดแทน หรือการเจรจาให้ซุปเปอร์มาร์เก็ตยอมจ่ายค่าเช่าแบบร้อยละของยอดขาย ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนได้ในระดับหนึ่ง หรือถ้าจะ Advance ไปกว่านั้นนั่นคือการทำเป็น Fusion Mall ไปเลยก็น่าสนใจและนี่คือเทรนด์ที่จะเกิดขึ้นในยุคต่อไป

สำหรับผู้ที่สนใจจะลงทุนในธุรกิจศูนย์การค้า การศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับบทบาทของซุปเปอร์มาร์เก็ต รวมถึงข้อดีและข้อเสียต่างๆ จะช่วยให้สามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างเหมาะสม และประสบความสำเร็จในระยะยาว อย่างไรก็ตาม หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม สามารถติดต่อมาได้ทางช่องทางการสื่อสารส่วนตัว เพื่อรับคำแนะนำและข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการลงทุนได้