สร้างตึกแถว อาคารให้เช่า หรือ สร้างเพื่อขายดี?
มีผู้ประกอบการจำนวนมาก ที่มีความมั่นใจในตัวเองสูงมาก พอคิดและวิเคราะห์อย่างครบถ้วนแล้ว ก็ตัดสินใจลงมือสร้างตึกแถว สองชั้นบ้าง สามชั้นบ้าง โดยคิดว่าสร้างแล้วต้องมีคนซื้ออย่างแน่นอน ทำเลขนาดนี้ คิดแล้วไม่ทำ ไม่มีประโยชน์ ก็เลยลงมือออกแบบ จ้างผู้รับเหมา ลงมือก่อสร้าง สร้างเพื่อขาย โดยมียุทธศาสตร์หน้าเดียว
แน่นอนครับมีคนจำนวนมาก ทำแบบนี้แล้วก็ประสบความสำเร็จทันที อาจจะเป็นเพราะทำเลดีจริง ๆ อ่านทำเลขาด และ มีความต้องการในพื้นที่จริง แต่ถ้าจะมาเทียบกับคนที่ประสบความสำเร็จกับคนล้มเหลว มีสัดส่วนต่างกันเยอะน่ะครับ แน่นอนกลุ่มที่ล้มเหลวมีมากกว่าอย่างเทียบไม่ได้
แต่กลุ่มที่ล้มเหลว ก็ไม่ใช่ว่าจะสิ้นเนื้อประดาตัวน่ะครับ เพียงแต่ยังคงเหลือทรัพย์ไว้ให้ถือ เพียงแต่ว่าขายยังไม่ได้ หรือ ขายไม่ได้ราคาที่ตั้งไว้ ถ้าเป็นเงินกู้ก็จ่ายดอกเบี้ยอานไปหลาย ๆ ปี นานไปก็แทบจะหมดตัวเอาเหมือนกัน เพราะดอกเบี้ยไม่มีวันหยุด
จริงอยู่การเอาที่มาทำตึกแถว มันเป็นการเพิ่มมูลค่าได้หลายต่อ ไม่ว่าจะบวกค่าที่ดินลงไป และ บวกค่าก่อสร้างลงไปขายจบก็ได้เป็นกอบเป็นกำ แต่มันจะต้องมาลุ้นเอาว่าทำเสร็จแล้วจะขายหมดหรือไม่ ขายแล้วหักลบทุกอย่างออกแล้ว เหลือกำไรเท่าไร?
ลองมาดูรายได้ ของการสร้างอาคารชั้นเดียวให้เช่า
ยกตัวอย่างเช่นมีที่ติดถนนทำเลดีอยู่หน้ากว้าง 16 x 15 เมตร ทำห้องแถวได้ 4 ห้อง ต้นทุนตกห้องละ 1.5 ล้าน ราคาขาย 3 ล้าน กำไร 1.5 ล้านต่อห้องจะได้กำไร 6 ล้านใช่ไหมครับ คำนวนดูแล้วน่าสนใจ เพราะจะกลายเป็นว่าที่ดินทำเลนี้ขายได้ถึงวาละ 28,000 ถือว่าได้ราคาดีมาก แต่นั่นหมายถึงว่าเราได้เสียสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้ไปแล้ว นั่นคือขายขาดไปแล้ว ยกเว้นว่าจะเก็บไว้เองสัก 1 ห้อง
แต่ถ้าเราเปลี่ยนมุมมอง แทนที่เราจะสร้างตึกแถวขาย เปลี่ยนแนวคิดเป็นการสร้างอาคารชั้นเดียว จะได้อาคารขนาด 240 ตารางเมตร โดยใช้เงินลงทุนไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพราะเป็นโครงสร้างชั้นเดียว แค่หลังคา พื้น และ ผนัง 3 ด้าน แล้วปล่อยให้เช่า คิดว่าเช่าอย่างถูกที่สุดที่ ตรม.ละ 300 จะได้ค่าเช่าเดือนละ 72,000 บาท ตกปีละ 864,000 บาท 1 รอบของสัญญา [ แต่ในความเป็นจริงนาทีนี้ 300 บาทแทบไม่มีใครให้เช่าแล้ว พวกร้านสะดวกซื้อทั้งหลาย ร้ายขายเครื่องสำอาง หรือ ร้านยา เขารับได้ที่ 400 – 1,000 บาทต่อตารางเมตรด้วยซ้ำ]
(3ปี 1-3) = 2,592,000
(6ปี 4-6) = 2,980,800 (993,600 x 3)
รายได้ 6 ปี = 5,572,000
(9ปี 7-9) = 3,427,920 (4,142,600)
รายได้ 9 ปี = 8,999,920
จะเห็นว่า ถ้าเทียบกับการสร้างตึกขาย จะได้กำไรทีเดียว 6 ล้าน ณ วันที่ปิดโครงการ แต่ถ้าไม่ขาย เปลี่ยนเป็นการเช่า จะได้ใช้เวลาประมาณ 7-8 มีจะมีกำไร 6 ล้าน แต่สิ่งที่เพิ่มขึ้นคือ
- รายได้ค่าเช่าคิดเพิ่ม 10 -15% ต่อทุก ๆ 3 ปี
- มูลค่าของที่ดินที่ขายตอนนี้จะได้ประมาณ 6 ล้าน แต่ถ้าขายอีก 10 ข้างหน้า พื้นที่ตรงนี้จะยิ่งเจริญ ราคามีสิทธิ์ไปถึง 10 ล้าน แต่ตั้งแต่ปีที่ 1-9 ที่ดินแปลงนี้สร้างกำไรให้เราแล้วเฉลี่ยปีละ 2 ล้านไปก่อนหน้าแล้ว
- อีก 10 ปีข้างหน้าราคาขายรวมสัญญาที่มีรายได้ขั้นต่ำปีละ 1 ล้านบาทอาจจะทำให้ราคากระโดดไปที่ 12 ล้านได้
เปลี่ยนวิธีคิด ปรับยุทธศาสตร์
แต่ถ้าเจ้าของตึกเป็นงาน วางแผนไว้ตั้งแต่การออกแบบลงทุนเพิ่มอีกสักประมาณ 100,000 สร้างทางเดินมีหลังคาต่อจากอาคาร ให้เป็น U-Shape ให้ได้ร้านค้าเช่าเพิ่มอีกสัก 3-4 ร้าน คิดว่าเช่าล๊อกละ 3,000 ต่อเดือนก็จะได้ เดือนละ 10,000 – 12,000 รายได้จากค่าเช่าก็จะกระโดดไปอีกระดับหนึ่งเลยและกลายเป็น คอมมูนิตี้มอลล์ ขนาดย่อม ๆ ไปเลย ตรงนี้มันขึ้นอยู่กับการวางแผนตั้งแต่ต้น บวกกับการเจรจากับแบรนด์อย่างเป็นมวย
จะเห็นว่าแทบจะไม่ต้องเหนื่อยสร้างตึกแถวมาขายเลย ที่ดินและอาคาร ก็ยังเก็บไว้ส่งต่อเป็นมรดา ให้ลูกหลาน หรือ เป็น Passive Income ตอนแก่ได้ดีทีเดียว เพราะด้วยวิธีนี้จะทำให้ตามเงินเฟ้อได้ทัน เพราะโดยเฉลี่ยเงินเฟ้อไม่ค่อยจะเกิน 5% แต่การให้เช่าอาคารเพื่อการค้าปลีก ค่าเช่าจะขึ้นปีละ 3% – 5% เลยทีเดียว อันนี้ไม่นับมูลค่าของทรัพย์สินที่ความเจริญวิ่งเข้าหาทุก ๆ ปี และ การที่ทรัพย์สินมีร้านค้าแบรนด์เนม ที่เป็นที่รู้จักเช่าอยู่ จะยิ่งเพิ่มมูลค่ามากแค่ไหน
ในขณะนี้มีนายทุนบางรายถึงกับกว้านซื้อตึกแถว หรือ อาคารพาณิชย์ที่มีร้านค้าเช่าอยู่ หรือ มีรายได้จากการเช่าทุกเดือน เขายอมซื้อเพื่อเหตุผลข้างบน เพราะซื้อแล้วมีรายได้ทันทีและรายได้ดังกล่าวมากกว่ารายได้จากดอกเบี้ยมากมาย และ แทบจะไม่มีความเสี่ยงเหมือนการลงทุนในตลาดหุ้น
กล่าวโดยสรุป ธุรกิจให้เช่าพื้นที่เป็นธุรกิจที่สร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำให้แก่ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ รับรายได้รายเดือนโดยไม่ต้องห่วงเรื่องเงินเฟ้อ ไม่เสียกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ยิ่งนานปีความเจริญวิ่งเข้ามาโอบล้อม ทำให้เพิ่มค่าขึ้นเรื่อย ๆ จนขณะนี้มีนักลงทุนบางรายสนใจ ที่จะซื้ออสังหาฯ ที่มีผู้เช่าที่มั่นคงเช่าอยู่ เพราะซื้อแบบนี้ไม่ต้องลุ้นเรื่องการทำประโยชน์ อย่างไรก็ตาม ไม่มีอะไรผิดอะไรถูกเสมอไป แต่ละพื้นที่มันจะมีปัจจัยรอบข้างต่าง ๆ กันไป ไม่ว่าจะเป็นขนาดของเมือง การแข่งขัน ลักษณะของกลุ่มประชากร ฯลฯ บทความนี้ก็จะเป็นแค่ให้ข้อคิดว่าบางครั้งมันก็มีทางเลือกมากกว่าที่เราคิดไว้ และ ถ้าค่อย ๆ คิด และ วิเคราะห์มันก็อาจจะลดความเสี่ยงจากการลุงทุนได้ครับ อย่าลืมว่าดอกเบี้ยไม่เคยมีวันหยุดราชการ
