ซุปเปอร์มาร์เก็ต [Supermarket]

ในวงการศูนย์การค้าแล้ว ซุปเปอร์มาร์เก็ต ถือว่าเป็นส่วนสำคัญที่สุดอย่างหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งศูนย์การค้าขนาดเล็ก เพราะพลังของ ซุปเปอร์มาร์เก็ต นั้นยิ่งใหญ่ และมีผลต่อความเป็นความตายของ ศูนย์การค้าเลยทีเดียว นอกจากทำเลที่สำคัญเป็นอันดับหนึ่ง แล้วมันสำคัญขนาดไหน สำคัญอย่างไร ทาง dindidi จะมาเล่าให้ฟัง

ในศูนย์การค้าบางแห่ง ซุปเปอร์มาร์เก็ต อาจจะไม่ได้เป็นส่วนสำคัญเลยก็มี เช่น Siam Center เขาเป็นศูนย์แห่งแฟชั่น ความทันสมัย และ กลุ่มลูกค้าเป็นวัยรุ่น นักเรียก นักศึกษา และ นักท่องเที่ยว ที่ไม่ได้มีความจำเป็นที่สุดสำหรับ ซุปเปอร์มาร์เก็ต เช่นเดียวกับ ศูนย์การค้า แพลตตินั่ม ก็เน้นไปในทางขายส่งเป็นหลัก กลุ่มลูกค้าจึงเป็นกลุ่มที่ไม่ใช่มาเพื่อซื้อของอุปโภคบริโภค แต่น้อยมากที่ศูนย์การค้า จะตั้งอยู่บนความสำเร็จ ถ้าไม่มี ซุปเปอร์มาร์เก็ต มาเป็น Anchor tenan ถ้าไม่มีต้องมีความโดดเด่นจริง ๆ และ เป็น Niche จริง ๆ เท่านั้นที่จะอยู่ได้ (อย่างปลอดภัย)

ซุปเปอร์มาร์เก็ต ในแบบ full scale นั่นคือระดับ 1,000 ตารางเมตรเป็นต้นไป สามารถดึงลูกค้าเข้ามาจับจ่ายใช้สอยได้ไม่ต่ำกว่า 1,500- 2,000 คนต่อวัน เป็นอย่างต่ำ ซึ่งสำหรับศูนย์การค้า หรือ คอมมูนิตี้มอลล์โครงการหนึ่ง การมีคนมาจับจ่ายใช้สอยประมาณ 5,000 คนต่อวันนี่ถือว่าอยู่ได้แบบไม่เหนื่อย แต่การจะดึงได้ 5,000 ต่อวันนั่นจะต้องมี ซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นแม่เหล็กช่วยดึง ถ้าดึงมาได้สัก 2,000 ต่อวัน ที่เหลืออีก 3,000 ก็มีสิทธิ์ทำต่อเนื่องได้ เพราะแบรนด์อื่นๆ ถ้าเห็นว่า ซุปเปอร์มาร์เก็ต มาเปิดจริง ๆ เขาก็จะติดสอยห้อยตามมาเช่นกัน

ซุปเปอร์มาร์เก็ต ก็มีดีมีเสียอยู่ในตัว [มีดีมากกว่า]

ประการที่ 1). ตัวเลือกของ ซุปเปอร์มาร์เก็ต มีไม่เยอะ ที่เราเห็น ๆ กันก็ Tops, Max Valu, Foodland, Villa Market, Gourmet Market ต่างจังหวัดก็ ริมปิง ซุปเปอร์มาร์เก็ต และ ซุปเปอร์มาร์เก็ตที่เจ้าของห้างตามต่างจังหวัดทำกันเอง ซึ่งถ้าจะขยายก็จะขายบนโครงการของตัวเอง มากกว่าจะไปแทรกอยู่ในห้างอื่น และก็มี Lotus’s และ Big C ก็ก็จะมี model ที่เป็น ซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นของตนเอง แต่ถ้ามุมมองของศูนย์การค้าแล้ว ก็มีอยู่แค่ 7 รายนี้ ที่มีการขยายสาขาไปตามศูนย์การค้าต่าง ๆ 

แต่ถ้าลึกลงไปอีกมี Tops เท่านั้นที่ไปทั่วประเทศ (เฉพาะหัวเมืองใหญ่ หรือ แทรกไปกับโครงการของตนเองเช่น Central หรือ Robinson) ที่เหลือก็จะมีอยู่แค่ในกรุงเทพ และ ปริมณฑลเท่านั้นที่จะขยายไปถึง ด้วยเหตุปัจจัยหลายประการ ทั้งด้าน logistic และ การบริหารจัดการ ดังนั้น ถ้ามองในมุมมองของ Supply (ซุปเปอร์มาร์เก็ต) ถือว่ามีน้อยกว่า Demand (โครงการฯ) จึงทำให้มีศูนย์การค้าจำนวนมาก ที่ไม่มี ซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นแม่เหล็ก ซึ่งถือว่าไม่ง่ายที่จะหาแม่เหล็กอื่น ๆ มาแทน

ประการที่ 2). ซุปเปอร์มาร์เก็ต จ่ายค่าเช่าได้ถูก แต่ใช้พื้นที่เยอะ พื้นที่ขนาด 1,000 ตารางเมตร ทางโครงการอาจจะได้ค่าเช่าโดยเฉลี่ยประมาณตารางเมตรละ 200 – 300 [ยกเว้นทำเลดีมากๆก็อาจจะไปได้ไกลกว่านี้] หรือ ใช้พื้นที่ 1,000 ตารางเมตร แต่ได้ค่าเช่า 300,000/เดือน แต่ถ้าเป็นร้านค้าอื่น ๆ 1,000 ตารางเมตร นี้อาจจะทำเงินได้ถึง 600,000 – 1,000,000 / เดือนเลยทีเดียว ตรงนี้จึงเป็นเรื่อง Trade Off จริง ๆ ของเจ้าของโครงการ 

แต่นั่นแหละ มันขึ้นอยู่กับทำเลและยุทธศาสตร์ ของโครงการด้วยเช่นกัน ถ้าเจ้าของโครงการมีความน่าเชื่อถือ เป็นที่รู้จักในตลาดเช่นกลุ่ม Siam Future ก็จะได้รับความน่าเชื่อถือเพราะมี profile และ Reference ที่ดีในตลาด แต่ถ้าเป็น No Name ก็จะต้องถูกตั้งข้อสงสัยเยอะ และ การเจรจาจึงมีอำนาจต่อรองกับ ซุปเปอร์มาร์เก็ต น้อยกว่า และ ท้ายที่สุดถ้าจบก็จะต้องยอมรับในค่าเช่าที่ถูก ๆ ไป

ยุทธศาสตร์ Give & Take

มันมีหลายยุทธศาสตร์มาก ในการบริการจัดการ เพื่อเปิดช่องว่างให้ทำเงินจากธุรกิจศูนย์การค้า การยอมรับค่าเช่าต่ำ ๆ จาก ซุปเปอร์มาร์เก็ต อาจจะเป็นสิ่งที่ถูกต้อง ถ้าคุณได้วางแผนไว้ล่วงหน้าไว้ 2-3 ขั้นก่อนที่จะลงมือทำ ถ้าวางยุทธศาสตร์ได้ถูก ค่าเช่าที่ได้รับถูก ๆ จาก ซุปเปอร์มาร์เก็ต จากการ GIVE จะก่อให้เกิดรายได้จากค่าเช่าโดยรวมของโครงการ ที่สูงขึ้นภายใน 3-4 ปีได้ไม่ยาก นั่นคือ TAKE แต่ถ้าไม่ได้มีวางยุทธศาตร์ไว้ดี ๆ จะกลายเป็น GIVE อย่างเดียว นั่นเป็นสิ่งที่เสี่ยงมากในการทำธุรกิจ ดังนั้นการเดินหมาก 2-3 ตาล่วงหน้า จึงเป็นสิ่งที่ท่านจะต้องพิจารณาก่อนลงมือทำ และ ถ้าท่านใช้ที่ปรึกษา ท่านก็ต้องสามารถตั้งคำถามตรงนี้ได้เช่นกัน เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน

แล้วถ้าจะลงทุนแน่ ๆ เลย แต่ไม่มี ซุปเปอร์มาร์เก็ตรายใด สนใจเลย จะทำอย่างไร? มีอะไรทดแทนได้ และ ถ้า ซุปเปอร์มาร์เก็ต บางรายสนใจแต่ไม่อยากจ่ายค่าเช่าเป็นแบบ fixed rent แต่อยากจ่ายเป็น % ของยอดขายละ จะทำอย่างไร ตรงนี้เป็นข้อมูลที่ไม่ควรจะเอามาเปิดเผยในที่สาธารณะ ยกเว้นมีท่านที่สนใจจริง ๆ และอยากลงทุน ท่านสามารถติดต่อเข้ามาที่ช่องทางการสื่อสารส่วนตัวได้ครับ