คอมมูนิตี้มอลล์ ศูนย์การค้าชุมชน
ก่อนอื่นต้องเข้าใจภาพใหญ่ของ community mall ก่อนนะครับ ว่าสร้างขึ้นมาด้วยเหตุผลอันใด แน่นอนว่าต้องการสร้างรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ ซึ่งก็เหมือนกับธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าในรูปแบบอื่น ๆ นั่นเอง เพียงแต่ว่ามันเป็นอีก Niche หนึ่งที่มีความแตกต่างกัน เอาตัวอย่างง่าย ๆ
จุดประสงค์ของ Apartment VS Shopping mall
คนเช่าอพาร์ทเม้น – เพราะใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย หลับนอน (จำเป็น)
คนเช่าศูนย์การค้า – เพราะใช้สำหรับหาเงิน ขายสินค้า ดังนั้นเขาต้องขายสินค้าให้ได้เยอะพอที่จะมีกำไรมาจ่ายค่าเช่า เงินเดือน และ ต้นทุนอื่น ๆ อีกหลายอย่าง
เห็นไหมครับ แค่วัตถุประสงค์ก็ต่างกันแล้ว เช่นกันกับทำเลที่ต่างกัน อพาร์ทเม้นต์ใช้พื้นที่ก้นซอยก็ทำได้ ราคาต่อห้องถึงได้ราคาถูก แต่ถ้ากลายเป็นอยู่ในกลางเมืองใหญ่เช่น กทม. ทำเลก้นซอย เอามาทำเป็น Service Apartment ก็ได้ค่าเช่าตารางเมตรละเป็น 1,000 ก็ทำได้เช่นกัน ดังนั้น Mind set ในการทำธุรกิจก็จะต้องต่างกันอย่างมหาศาลทั้งในแง่ประโยชน์ใช้สอย ทำเล และกลุ่มลูกค้า
จุดประสงค์ของ เช่าอาคารพาณิชย์ VS เช่าศูนย์การค้า
มองเผิน ๆ จุดประสงค์การเช่าชองทั้ง 2 อย่างนี้เหมือนกัน แต่เอาเข้าจริงต่างกัน การตัดสินใจเช่าอาคารพาณิชย์ เขาเช่าเพราะเขาเห็นสภาพปัจจุบันของตึกแห่งนั้น เห็นจำนวนคน เห็นความคึกคักของธุรกิจและผู้คน เขายอมเช่าในสภาพที่เขาเห็น เพราะเขาเห็นว่าเขาน่าจะขายของได้ (ส่วนใหญ่จะใช้วิธีการเดาเอาเหมือนกัน หรือ ใช้ความรู้สึกมาคิดแทน) เขาจะเปิดกี่โมง จะปิดกี่โมง ไม่มีใครจะมาบังคับเขาได้ เพราะตั้งอยู่ข้างถนนสาธารณะ(เป็นส่วนใหญ่) กรณีนี้จะต้องพึ่งตัวเอง เพราะมีลูกค้าอยู่แล้ว แต่จะมีความสามารถในการแปลงคนเหล่านั้นมาเป็นลูกค้าของตัวเองได้หรือไม่ ขายได้ก็ทำธุรกิจต่อไป ขายไม่ได้ก็ต้องยอมขาดทุนและปิดไปท้ายที่สุด
ตัดสินใจเช่าศูนย์การค้า แสดงว่าเขาเห็นศักยภาพของโครงการ วิสัยทัศน์ของเจ้าของ ความสะดวกของลูกค้าในการจอดรถ มีร้านค้าเช่ามากมาย และมีร้านค้าดัง ๆ ( magnet) มาช่วยดึงลูกค้าเข้าศูนย์ ฯลฯ เขายอมรับสภาพ และพร้อมปฏิบัติกับกฏระเบียบอีกหลายอย่าง และ ค่าเช่าอาจจะเท่ากับ หรือ แพงกว่าตึกแถวข้างนอกห้างได้เช่นกัน แต่เขาต้องแบกความเสี่ยงเต็ม ๆ คือ เขาพึ่งศูนย์ฯ เกิน 50% ในการดึงลูกค้าเข้าศูนย์ฯ ถ้าศูนย์ฯ ไม่สามารถดึงลูกค้าเข้ามาได้ ร้านค้าก็จะขายไม่ได้ มันก็จะล้มกันเป็นโดมิโน่ เห็นไหมครับ ตึกแถวไม่พึ่งใคร พึ่งตัวเอง แต่มาเช่าอยู่ในศูนย์ฯ ต้องพึ่งเจ้าของศูนย์ 50% ที่เหลืออีก 50% ก็ต้องพึ่งตัวเองในกรณีที่ศูนย์ฯ ดึงลูกค้ามาให้แล้ว ถ้าร้านค้าเก็บเกี่ยวไม่ได้ก็จบเช่นกัน ดังนั้นท่านจะเห็นความเหมือนและความต่าง เพื่อที่จะเข้าใจในหัวข้อต่อไป
การเป็นเจ้าของ Community Mall มันเป็นมากกว่าเรื่องของเงิน มันคือชื่อเสียงของผู้ประกอบการด้วย การเป็นเจ้าของ คอมมูนิตี้มอลล์ ที่ดี ๆ สักที่ จะทำให้เป็นคนสาธารณะทันทัน มีคนรู้จักทั้งจังหวัด รวมถึงผู้บริหารแบรนด์ดัง ๆ ทั่วประเทศ จะต่อยอดไปเรื่องอื่น ๆ มันก็จะง่ายขึ้นเยอะ
ศูนย์การค้าชุมชน (community mall)
ในบทความนี้ นี้จะเป็นเรื่องของการสร้างศูนย์การค้าขนาดเล็ก และ ขนาดกลาง ซึ่งในห้วง 10 – 15 ปีที่ผ่านมาเป็นที่นิยมกันมากในหมู่นักลงทุนด้านอสังหาฯ เพราะมันเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า การลงทุนประเภทอื่น ยกตัวอย่างเช่น
- อพาร์ทเม้น ห้องขนาด 20 ตารางเมตร อาจจะได้ค่าเช่า ตรม.ละ 200 – 300 บาท
- โกดังให้เช่า จะได้ตารางเมตรละไม่ประมาณ 150 – 200 บาท
- ทำ office ให้เช่ก็จะได้เงินประมาณ 300 – 500 (เกรดธรรมดา) ถ้าเกรดสูงจะได้ 700+ แต่ต้องลงทุนระดับหลายร้อยล้าน
- ทำศูนย์การค้าชุมชนทำค่าเช่าได้สูงถึง 400 – 2,000 บาท/ตรม.
ยกตัวอย่างแค่ 4 เพื่อเปรียบเทียบให้ดูว่าเหตุใดศูนย์การค้าถึงเป็นที่น่าดึงดูดใจ เพราะค่าตอบแทนมันสูง และ มีรายได้แฝงอีกมากมาย จึงทำให้คนหันมาทำศูนย์การค้ากันเยอะ ทั้งขนาดเล็กและขนาดกลาง โดยที่มีทั้งประสบความสำเร็จ และ ล้มเหลวคละเคล้ากันไป แต่ถ้าเทียบสัดส่วน ณ วันนี้สามารถบอกได้ว่า “ล้มเหลว” มีมากกว่า “สำเร็จ” แต่ถ้านักลงทุนเข้าใจธรรมชาติของธุรกิจเป็นอย่างดี โอกาสความล้มเหลวก็จะน้อยลงมากเช่นกัน มันขึ้นอยู่กับการวางยุทธศาสตร์ตั้งแต่ต้น
จริง ๆ ตลาดสดในอดีตก็คือ คอมมูนิตี้มอลล์ ของจริง เพียงแต่มันเป็น Model ทางธุรกิจที่เหมาะกับช่วงเวลาหนึ่ง จะเห็นว่าหลาย ๆ ตลาดเจ้าของก็เป็นหนึ่งในเศรษฐีประจำจังหวัดเหมือนกัน เพียงแต่ว่าหลายช่วงเวลาที่ผ่านมา มีข้อจำกัดอีกหลายอย่างที่ตลาดสดไม่ได้ตอบโจทย์ เช่นที่จอดรถ ความสะอาด และตอนนี้หลาย ๆ ตลาดก็มีการปรับโฉมกันน่าดู บางตลาดทำเงินค่าเช่าได้เดือนละ 3-4 ล้าน และตลาดใหญ่บางที่ได้เดือนละ 30 ล้านไม่น้อยเลยนะครับ
ผู้บุกเบิกในการทำ community mall ในประเทศไทยก็คือกลุ่ม SF และปัจจุบันกลุ่มนี้ก็แตกไปทำใน scale ที่ใหญ่ขึ้นไปเรียกว่าบินสูงไปแล้วแม้ว่าจะยังมีโครงการเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่น The Market ต่าง ๆ และในขณะเดียวกันมีผู้เล่นหน้่าใหม่เกิดขึ้นมาอีกมากมาย ที่เด่นดังก็มีกลุ่มของ The Paseo, Porto-chino, The Nine, UD town ซึ่งถือว่าทำสำเร็จ โดยกว่าจะถึงจุดนี้ก็ผ่านความยากลำบากกันมาพอสมควร ส่วนที่ล้มเหลวก็ถือว่ามีมากมาย และไม่ควรจะนำมากล่าวในที่นี้
ปัจจัยแห่งความสำเร็จ Community Mall
ในเบื้องต้น ก่อนที่จะเข้าใจภาพรวมของ คอมมูนิตี้มอลล์ นั้นชื่อมันก็บอกอยู่ว่า มันคือ” ศูนย์การค้าชุมชน” เอาจริง ๆ มันคล้าย ๆ กับ “ตลาดสด” เองนั่นแหละ เพียงแต่ว่าเป็น “ตลาดสดใน version ของความ “สะอาด+สะดวก+ครบครัน” ดังนั้นสิ่งแรกที่จะต้องตอบโจทย์ชุมชนก็คือมีของกินและของใช้ครบอยู่ในรูปแบบที่ สะอาด สะดวก นั่นเอง
สะอาด – ไร้กลิ่นคาวเนื้อ คาวปลา ไม่มีหนูวิ่งไล่กันกัน ไม่มีกลิ่นเหม็นน้ำเน่า ผักเน่า ฯลฯ สรุปก็คือไม่เหมือน “ตลาดสด” ที่เราเคยรู้เห็นนั่นเอง
สะดวก – เราทุกคนเคยไปตลาดสดกัน ที่จอดรถหาได้ยากมาก บางครั้งต้องจอดข้างถนน หรือ บางครั้งที่จอดรถในตลาด (ที่มีให้ไม่กี่คัน) ก็แย่งกันจอด ไม่มีระบบบริหาร จอดกันมั่ว บางทีเป็นหลุมเป็นบ่อ ซื้อของเสร็จหิ้วพะรุงพะลัง รถเข็นก็ไม่มีให้ใส่ ฝนตกก็ยากลำบากในการเข้าไปซื้อ
ครบครัน – หรือในวงการใช้คำว่า “One Stop Shopping” ในขณะที่ตลาดสด เราไปได้ผัก ได้อาหาร ทั้งวัตถุดิบและสำเร็จรูป แต่มันเป็นการ รีบซื้อ แล้ว รีบกลับ ถ้าอยากจะได้อย่างอื่นพร้อมกันเช่น อยากได้ของใช้เด็กอ่อนด้วย อยากไปซื้อยาด้วย อยากไปล้างรถด้วย ที่ผ่านมา ตลาดสดไม่มีให้ (เพิ่งจะมาปรับปรุงกันตอนหลัง)
สังคม – อันนี้จะเป็นแถม นั่นคือส่วนใหญ่ตลาดสด จะเป็นแม่ค้าที่เก่ง และ ค้าขายในรูปแบบเดิม ๆ พูดเก่ง ปากเก่ง ตรงไปตรงมา ไม่ชอบก็โผงผางออกมา หรือ เรียกกันทั่วไปว่า “แม่ค้าปากตลาด” นั่นแหละ สิ่งนี้จะไม่มีใน คอมมูนิตี้มอลล์ เพราะส่วนใหญ่พ่อค้า แม่ค้าจะเป็นคนรุ่นใหม่
ทางเวปเราไม่อยากจะใช้เนื้อหาตรงนี้อธิบายในเชิงของทฤษฏีให้มากเกินไป แต่ในบทความต่อ ๆ ไป เราจะพาท่านไปรู้จักกับแต่ละคอมมูนิตี้มอลล์ในประเทศไทย ที่ทำแล้วประสบความสำเร็จ พร้อมกับบทวิเคราะห์ว่าทำไมจึงประสบความสำเร็จ จะทำให้ท่านได้เห็นภาพชัดเจนกว่าที่จะมาเขียนเนื้อหาในเชิงนามธรรม และคอมมูนิตี้มอลล์จะเป็นเนื้อหาหลักของเว็บเรา ที่จะมี case study ให้ได้อ่านกันอย่างไม่รู้จบสิ้น โปรดติดตามต่อไป
