ตึกแถวยุค 2000 เป็นมากกว่าตึกแถว…
สมัยก่อนมีที่สวย ๆ ทำเลดี ๆ ก็จัดการสร้างตึกแถวขาย สร้างคนให้เป็นเศรษฐีหน้าใหม่เกิดขึ้นมากมาย บางรายก็กลายเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ไปเลย อย่างไรก็ตาม ธรรมชาติของธุรกิจ ในเมื่อธุรกิจไหนเข้าถึงได้ง่าย ทำได้ง่ายก็จะมีคนอื่นอีกหลาย ๆ คนกระโจนเข้าสู่ธุรกิจเดียวกัน เช่นกันกับธุรกิจการสร้างตึกแถว มีคนวิ่งเข้ามาทำมากมายและทำเลก็เริ่มขยายออกสู่นอกเมือง หรือถนนบายพาส ซึ่งเป็นการสร้างตึกแถวไว้ขายสำหรับคนเงินเย็นคือ ซื้อแล้วรอให้การเจริญวิ่งเข้ามาหา
แต่ปัญหาของตึกแถว หรือ อาคารพาณิชย์คือ มันจะต้องเป็นทำเลที่ติดหน้าถนนใหญ่ หรือ ว่าจะเป็นถนนซอยก็ตาม และที่ทุก ๆ แปลงมันก็ไม่ได้มี shape ที่เหมาะสมสำหรับตึกแถวในทุกกรณี พอทำจริงมันก็จะเกิดการเสียพื้นที่บางส่วนไปบ้าง ตื้นเกินไปบ้าง หรือ ติดถนนเกินไปบ้าง ฯลฯ มันยากที่จะพอดี มันจึงเป็นปัญหาที่ทำให้เสียโอกาสหลาย ๆ ประการไป ส่วนการจะสร้างตึกแถวเพื่อขาย หรือ สร้างเพื่อให้เช่าเช่าเอง ก็มีวิธีคิดที่ต่างกันออกไป
จากประสบการณ์ที่ได้เจอมา ได้เข้าไปช่วยแก้ปัญหา เพิ่มยุทธศาสตร์ในการพัฒนาที่ดินให้เป็นตึกแถว เราจะให้ความสำคัญที่สุดว่า ตึกแถวที่สร้างขึ้นมา มันไม่ใช่แค่เจ้าของโครงการจะขายตึกได้ แต่มันต้องมองไปอีกชั้นหนึ่งคือ คนที่มาซื้อตึกแถวแล้ว เขาจะทำมาค้าขายได้ไหม? เขาจะปล่อยเช่าได้ไหม ตรงนี้สำคัญที่สุดของเป้าหมาย โดยผู้เขียนขอสรุปเป็นข้อ ๆ เพื่อให้เข้าใจได้ง่าย ๆ ดังนี้
- ทำเลต้องได้ แน่นอนว่าตรงนี้สำคัญเป็นอันดับต้น ๆ
- พื้นที่ด้านลึก ต้องได้ ตรงนี้จะเป็นจุดสำคัญในหัวข้อต่อไป
- ระยะถอยร่น (1) ต้องได้ ตรงนี้สำคัญมากพูดให้เข้าใจง่ายคือ มีที่จอดรถสำหรับลูกค้าตรงหน้าอาคารได้ โดยที่ไม่ต้องไปเบียดถนน
- ระยะถอยร่น (2) บางกรณีอาจจะจำเป็นต้องขออนุญาตท้องที่เพื่อถมลำเหมือง ลงทุนใส่ท่อ เกลี่ยพื้นที่ให้กลายเป็นที่จอดรถ (แบบนี้จะดีที่สุดและเหมาะทั้งสร้างเพื่อขายและเพื่อให้เช่า)
การที่โครงการตึกแถวมีรถยะถอยร่นจากถนนขั้นต่ำสัก 5 เมตร จะทำให้ตึกแถวโครงการนั้นสร้างความสะดวกให้แก่ผู้บริโภค หรือ ลูกค้าของผู้ซื้อตึกจากเราไป ทุกคนสมัยนี้อย่างน้อยสุดมีรถมอเตอร์ไซด์ และ ส่วนใหญ่ก็มีรถยนต์ขับ การที่เขาสามารถจอดรถได้สะดวก จำทำให้ธุรกิจเติบโตได้ดี นอกจากนั้นโซนดังกล่าวจะกลายเป็นย่านการค้าในที่สุด พอเป็นย่านการค้าเจ้าของตึกทุกคนก็จะได้รับผลตอบแทนที่ดีท้ายที่สุด ทั้งในง่ายของราคาขายต่อ หรือ จะปล่อยเช่าก็จะได้ราคาดีเช่นกัน
ลองจินตนาการดูนะครับว่า ตึกแถวบล๊อกหนึ่งมีระยะถอยร่นอย่างพองาม และมีรถจอดจับจ่ายใช้สอยเต็มไปหมด ในขณะที่อีกบล๊อกอยู่ฝั่งตรงกันข้าม สร้างห่างจากถนนแค่ 1 เมตร หรือแทบจะติดถนนเลย จะเห็นว่าทั้งในแง่ของความสง่าดูดี ก็แพ้ และ ลูกค้าจะต้องพบกับความยากลำบากในการจอดรถ เพราะไม่มีที่จอด หรือ ต้องกดกดแตรไล่ ทำให้จราจรติดขัด ฯลฯ หลายคนก็ขับรถไปหาร้านที่จอดรถได้ง่ายกว่าในที่สุด
บางครั้งการลุงทุนเพิ่มในสิ่งที่คาดว่าจะคาดทุนแน่ ๆ อีกสัก 10 – 15 ล้าน กลับกลายเป็นการเพิ่มกำไรทางอ้อม เข้าไปได้อีกมากเกือบ ๆ 100 ล้าน เรียกว่าเป็นการขาดทุนเพื่อกำไรก้อนใหญ่นั่นเอง ในวงการนี้คนระดับมันสมองขั้นเทพคิดแบบนี้จริง และได้ผลตอบแทนจริง
ทั้งหมดนั้นเป็นเรื่องของตึกแถวยุคเก่า ๆ นะครับ ซึ่งยุคนี้จะหาทำเลดี ๆ สร้างตึกแถวได้ยากมาก เหตุเพราะมันเต็มไปหมด ทำเลที่มีอยู่ก็อยู่เส้นนอกเมือง หรือ เส้นบายพาสไปแล้ว สร้างแล้วต้องมาลุ้นอีกรอบว่าจะมีคนซื้อไหม แต่มันยังมีอีกโมเดลหนึ่งที่น่าสนใจ
Business Park
เป็นศัพท์ที่เรียกกันเยอะในยุคนี้ เพราะมีนักลงทุนจำนวนมากให้ความสนใจใน Model นี้การสร้าง Business Park จริงๆ มันก็คือสร้างตึกแถวนั่นแหละ แต่มีองค์ประกอบอื่นอยู่ในพื้นที่เดียวกันเช่นร้านค้าปลีก อาคารสำนักงาน ศูนย์บริการต่าง ๆ ฯลฯ ทำให้ดูมีความครบเครื่อง
แต่หัวใจจริง ๆ ของ Business Park คืออะไรรู้ไหมครับ? มันก็คือการสร้างตึกแถวขาย แต่ไม่ใช่การสร้างตึกแถวเป็นแตวตรง หรือ เป็นรูปตัว I อีกต่อไป เพราะถ้าทำเป็น I-Shape มันสร้างได้แค่แถวเดียว นั่นคือตรงที่ติดถนนใหญ่ แต่ถ้าเป็น Business Park มันสามารถทำเป็นรูปตัว U ได้ หมายความว่าจากทำได้แค่ 1 แถว ก็สร้างสร้างตึกแถวได้ถึง 3 แถว คิดดูว่าถ้า แถวละ 20 ห้อง ในรูปแบบของ Business Park จะทำให้สร้างตึกแถวได้ถึง 60 ห้อง เพิ่มขึ้นอีก 3 เท่าตัว
ด้วยการวางแผนอย่างชาญฉลาดของเจ้าของโครงการ จะทำให้ทุกห้องในโครงการ เป็นห้องที่ติดถนน (ภายในโครงการหมด) ทั้ง ๆ ที่แปลงนั้นอาจจะเคยเป็นที่ตาบอดมาก่อนก็ตาม ทุก ๆ ห้องรถสามารถเสียบหัวจอดตามช่องได้ทันที และไม่มีห้องไหนเป็นเจ้าของที่จอดรถ นั่นคือลูกค้าของโครงการ สามารถจอดรถได้ทุก ๆ ช่องที่ว่างอยู่
แต่ถ้าเจ้าของโครงการ มียุทธศาสตร์เจ๋งกว่านั้นอีก เขาจะทำโครงการที่ลูกค้า ยากที่จะปฏิเสธได้ และ คิดได้เหนือชั้นไปอีกชั้นหนึ่งนั่นคือในเมื่อชื่อ Business Park มันดูแข็งและทื่อจนเกินไป ก็เปลี่ยนชื่อโครงการเสียให้มันดูน่าค้นหาขึ้น แต่ชื่อไม่ได้สำคัญไปกว่ายุทธศาสตร์ และ ยุทธศาสตร์ที่ว่านั้นคืออะไร นั่นคือพัฒนาพื้นที่ตรงกลางของและด้านหัวของ ตัว U ให้เป็น ICON เสีย คือให้มันเป็นมากกว่า Business Park แต่ให้มันเป็น Shopping Destination ไปเลย
นั่นคือไปให้สุดเลย และ คนซื้อก็จะรู้สึกได้เลยว่าตึกที่ฉันซื้อมันคืออยู่ให้ศูนย์การค้าเลยน่ะ แล้วทำอย่างไรละ สิ่งนั้นในที่สุดคือการสร้างรายได้แบบ 360 องศา โดยคืนทุนในปีแรก ทำกำไรจากการขายตึกทันทีหลัก 100 ล้าน (เพราะราคาขายทำได้สูงกว่าตึกข้างเคียงเกือบ ๆ เท่าตัวในขนาดเดียวกัน) ที่เหลือหลังจากนั้นเป็นกำไรทั้งหมด ทำได้อย่างไร ผมจะค่อยๆ นำมาเล่าให้ฟังนะครับ
